摄影玩家买房合适还是租房合适?

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所属分类:投资理财

戴先生今年37岁,来上海已经有十多年,目前在一家公司任多媒体技术总监一职。他心态年轻,爱玩爱折腾,天生对各类新款电子产品有着无尽的追求,朋友笑他,“大部分工资都献给了现代科技事业的发展。” 戴先生个人生活丰富多彩,但他也有烦恼的事儿。

他儿子今年5岁,眼看快到了入学年纪,有在上海长期定居打算的他,很想给儿子一个安定的生活和学习环境。 爱玩单反收入不菲 “一玩单反穷三代”戴先生深有体会。 爱摄影的人,大多爱旅游。戴先生经常出差,他几乎跑遍了全国各大城市,借机他也玩了不少地方。其中,他最爱西藏的自然风光,他告诉笔者,“他已经去过西藏两次,那儿绝对是摄影者的天堂,他计划还要再去八次。”听来有些疯狂,但这也是摄影爱好者的执着。作为一名资深摄影爱好者,戴先生爱玩胶片摄影。一提起自己拥有的摄影器材,就变得异常兴奋。戴先生向笔者介绍,他最喜欢的相机是contax645和arca4x5大画幅,他还拥有10只价位在4000到30000之间不等的镜头。 有这么烧钱的爱好,必然有不错的收入支持。戴先生从事多媒体方面的工作,月入2万元,平时偶尔也帮朋友制作一些视频或动画,每月至少也有5000的兼职收入,再上太太每月5000元的收入,家庭总收入也有3万元。如果不买房,生活过得宽松有余。 买房租房两难抉择 “现在上海的教育政策包容性比较强,对于像我们这样居住证的外来工作者,无论租房还是购房都可以实现适龄儿童就近入学。”戴先生告诉笔者。因此,他考虑买房子更多的是希望给孩子一个更稳定的生活环境,而且他们一家三口有长期定居上海的打算,买房的确是迟早的事。只是由于戴先生醉心于他的摄影和旅游等一系列烧钱的爱好上,历年结余有限,所以他一直纠结是否要买房。

戴先生一家目前租住朋友的房子,三室一厅3500元一个月。如果贷款买房,他想购置一套目标价在250万元左右的房子,加上装修和添置家具等费用总共可能需要300万元。以他现在的收支状况,每月归还房贷绰绰有余,但承担首付和装修等费用有一定的困难,并且还会降低他的生活质量。是继续租房还是筹钱买房一直困扰着他。 爱好广泛“节流”困难 戴先生也知道自己在摄影方面的支出有点过多,因此他不打算再购买新的镜头,可是这仍然无法节省拍摄方面的支出。据他介绍,一张照片从胶片、冲洗到扫描,成本至少需要5元。除了爱拍照,他还喜欢音响,听说最近他又看中一套7万多元的音响设备,只是没有忍心动手买下。其他如平板电脑、耳机、户外运动用品等他都有所追求,并且每笔花费都在千元以上。用他自己的话来说,“人家追求物质,我追求精神享受。” “我的确需要控制一下开支,但要我放弃对摄影和数码产品的爱好,恐怕不太容易。”戴先生颇为无奈的表示。既然无法完全“节流”,他希望咨询理财师按照他目前的收支状况,是该买房还是继续租房?另外,他对金融理财也一窍不通,存款大多放在活期账户内,利率损失较大,他希望好好打理这笔存款。由于正处事业上升期,又喜欢尝试新的事物,戴先生觉得自己的风险承受能力较强,可以考虑部分激进的方式。 戴先生喜欢玩单反相机,工作、生活和家庭都还不错,只是孩子即将上学,夫妻俩也要考虑起孩子上学和今后生活方向的问题了。

戴先生的一大困扰在于是租房还是买房?在笔者看来,可以从以下三个角度去考虑。 首先,戴先生买房是让子女就学时有更好的生活学习环境,但对于上海持有居住证人才的子女而言,租房也能达到这样要求。事实上很多父母为了让子女去一个心仪的学校,宁愿自己的房子空关,也会在学校附近再租一套房子居住,方便子女更好地学习。一旦子女毕业换校,也会再在新校附近租房。 其次,从戴先生的家庭财务状况来看,如打算购房,目前最多可出90万元,按现有政策,一套250万元的首套房,首付至少要75万元;而仅靠剩下的15万元去支付税费和装修,是远远不够的,其中至少有35万元的缺口。如果再把贷款因素(按首套首付3成,夫妻共同申请公积金上限60万元,其余用商贷,利率下浮15%,贷款年限为20年,等额本息还款)考虑进去,则每月还11000余元贷款,虽节约了3500元的房租,但实际每月结余只有4500元。假如戴先生买房后通过私人关系借入35万元,即使不付利息,把所有家庭结余用作还款,也需要3年半来还清。而在这期间,不说戴先生需要放弃所有的“精神享受”,只要家庭出现任何意外,将没有资金去应对,风险极大。

最后,从投资回报率来看,投资250万元购入一套房,立刻出租,按当前行情每月可租到4500元左右,即使不考虑任何税费,一年只有5.4万元收入,其年化2.16%的回报率甚至还远低于银行一年期3.25%左右的存款利率。因而,理性的投资方法是将资金先放入银行,将得到的收益去支付房租后,这样还会有剩余。 至此,建议戴先生目前仍选择租房。但既然戴先生已经打算在上海长期居住,所以房子还是要买,问题是何时去买? 解答这个问题,也从三个方面考虑,一是楼市的价格走势;二是戴先生一家每年收支结余;三是戴先生如何打理规划已有的90万元资金。 首先,处于国家调控中的楼市,过去“火箭式”的上涨将不会再出现,但由于上海在医疗、教育等方面的优势,上海楼市的刚需仍存在,因此楼市价格仍会小幅上涨。在考虑房屋折旧后,预计每年增长不大可能超过5%。

另一方面,戴先生正处于事业上升期,且所处的是国家重点支持的文化传媒产业,因此每年薪资也会有比较快的提升。在此希望戴先生通过自身的努力工作和节省家庭不必要的开支,争取每年的家庭结余都能比上一年多10%,从而有更多的资金用作购房储备。 对戴先生来说,中期理财的目标就是买房,因此投资收益率只要比房价涨幅率高就可以,因此设定为6%。在此建议戴先生先暂定6年后买房,一来子女那时正好小升初,届时可选择离中学较近的房源;另外也是需要一定的时间来积累财富。因此建议戴先生先将90万元银行存款取出,留出15万元购买(预期收益会比同期银行存款高,且具有高灵活性)用作紧急备用金外,其余75万元可选择5年期国债,目前利率为5.41%;然后从每年的家庭结余中,需再拿其中的55%用于投资。而这个比例也是银行在审核房贷时,对贷款人所有贷款本金和其月收入之比的上限。